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事故物件のメリット・デメリット

こんにちは!

「天空のおくりびとNET」です。


「事故物件」という言葉を耳にすると、多くの人は不安や抵抗感を覚えるでしょう。

過去に事件や事故で死者が出ていたり、心霊的な噂が絶えないなど、居住することに心理的な不安や抵抗感のある事故物件。


確かに、過去に不幸な出来事が起きた物件には、様々な懸念が付きまといます。


「事故物件に賃貸で住むとどんなデメリットがある?」

「割安な事故物件の購入を検討しているけどやめたほうがいい?」

など、事故物件を借りようと考えていたり、購入しようとしているものの、悩んでいる方もいるのではないでしょうか。


実際のところ、事故物件を一概に避けるべきとは限らず、実際にはメリットとデメリットの両面があります。


なぜ安いのか?なぜ「やめた方がいい」などと言われるのか?


今回はそんな、「事故物件」に関するお話をさせていただきます。



事故物件とは

■そもそも、事故物件とは?


物件内で自殺や他殺が発生した場合、その物件は事故物件となります。

これらは特に心理的瑕疵が大きいとされ、不動産取引において重要な告知事項となります。


「心理的瑕疵のある物件」とは、過去に人が死亡するなどの事件や事故があり、心理的抵抗を感じてしまう事項(心理的瑕疵)がある物件のことですが、特に法律で定義されているわけではなく、あくまで個人の判断に任せられています。


不動産業界においては、自殺や他殺は重要事項として扱われます。

宅地建物取引業法では、これらの事実は「重要事項説明」の対象となっており、不動産業者には買主や借主に対して適切に情報を開示する義務があります。

ただし、告知義務の期間については明確な基準がなく、ケースバイケースで判断されることが多いのが現状です。



事故物件のメリット

■事故物件を選ぶメリット


「事故物件を購入してもデメリットしかない」と思われがちですが、メリットも少なくありません。


事件や自殺、孤独死が起きた住居は住むのを回避する人が多いですが、 そのため販売価格や賃貸料が安く、最近では積極的に活用する人が増えているというデータもあります。



事故物件を選ぶメリット① 価格・賃料が安い


事故物件における最大のメリットは、賃貸で借りる場合も購入する場合も相場よりも金額が安いことです。


事故物件は一般的に市場価値が下がるため、同等の物件と比較して賃料や販売価格が安くなります。

事故物件の価格低下の程度は、事故の内容や経過時間によって大きく異なりますが、

例えば、自殺や他殺のような重大な事故の場合、市場価格から50%以上も下がることもあります。



◆賃貸における事故物件相場

事故物件相場


◆購入における事故物件相場

事故物件相場


自然死であれば、賃貸、購入ともに値引き相場は、そこまで高くはありませんが、他殺であれば、値引き幅は非常に大きくなります。


価格が下がる理由としては、心理的嫌悪感や将来の転売難易度、風評被害などが挙げられます。

多くの人にとって、不幸な出来事が起きた場所での生活には抵抗感があり、それが需要の減少につながります。

また、将来的に物件を売却する際の困難さを見越して、初めから価格が低く設定されることもあります。

殺人事件などで亡くなった事故物件の場合、アパートやマンション名などが報道されるため、重度の心理的瑕疵と判断されて周辺相場の半額まで値下げされているケースもあります。


この価格の低さは、特定の購入者や賃借人にとっては大きな魅力となります。


例えば、都心の高級エリアに住めることを夢見ていたが予算的に難しかった人や、広い間取りを求めていたがコストが合わなかった人などにとって、

事故物件は良い選択肢となる可能性があります。

特に、物件の立地や設備を重視し、過去の出来事にはあまりこだわらない人にとっては、非常に魅力的な物件となるでしょう。



事故物件を選ぶメリット② 内装が綺麗になっているケースが多い


事故物件は、リフォームがされている場合が多いこともメリットといえます。


このリフォームは単なる表面的な改装にとどまらず、物件全体の質を向上させる機会となることも少なくありません。


例えば、壁紙の張り替えや床材の交換だけでなく、水回りの設備更新、照明器具の交換、さらには間取りの変更まで行われることがあります。

特に、事故の内容によっては、床下や壁内の徹底的な清掃と修繕が必要となるため、建物の構造的な部分まで手が加えられることもあります。


事故の痕跡を徹底的に消すために、大幅なリフォームを行っているため、入居希望者や購入希望者にとってはメリットになります。



事故物件を選ぶメリット③ 投資価値が高いこともある



事故物件のメリットとして、投資用物件として考えた場合に魅力があることも挙げられます。


投資目的として物件をみると、事故物件は割安な金額で購入できるため、利回りが高くなるでしょう。


都市部で交通利便性が高い立地であれば、もともとの賃貸需要が高いため、多少家賃を下げれば、入居希望者が現れる可能性は高いといえます。

事故物件をあまり気にしない層も一定数いるため、人口が多い都市部であれば、入居が決まりやすくなるでしょう。


賃貸経営を成功させたい場合、できる限り費用を掛けずに賃貸物件を入手したい貸主が多いです。


リフォームやリノベーションなどで事故物件の雰囲気を払拭できれば、周辺相場と変わらない家賃での貸出が可能になるケースも多くあります。


安く購入した事故物件を賃貸物件にして入居者を集められれば、高い利回りが期待できます。

ただし、貸し出すときは事故物件であることを告知する義務があると忘れないようにしましょう。



事故物件

■事故物件を選ぶデメリット


つづいて、事故物件を購入するデメリットを解説していきます。



事故物件を選ぶデメリット① 精神的な負担


事故物件を購入する1つ目のデメリットは、精神的なストレスが皆無とはいえないことです。

先述したとおり、事故物件とは過去に事件や事故などがあった物件のことです。


過去の出来事を知ることで、居住中に精神的なストレスを感じる可能性があります。

特に心霊現象を気にする方は、不安を感じやすいかもしれません。


たとえば、事故物件とわかっていて購入したり、借りて住んだりした場合、近隣の人に事故の詳細な内容を聞いて後悔するケースや、実際に住んでみて、些細な物音が気になり、ストレスになるケースがあります。


中には霊的なものは全く気にしないという人もいますが、一般的には気になる人が多いため、事故物件を借りて住む場合は、ある程度のストレスは覚悟しておく必要があるでしょう。


心霊現象を信じる方にとっては、このストレスがさらに増大する可能性があります。

幽霊や霊的な存在を実際に感じ取ってしまうのではないかという恐怖や、何か異常な現象が起きるのではないかという不安が常につきまとう可能性があります。

これらの不安は、実際に何か起こらなくても、日常生活に大きな影響を与える可能性があります。


売却するにも時間や労力がかかるので、事故物件の購入は精神的ストレスを考慮して慎重に検討しましょう。



事故物件を選ぶデメリット② 事故の痕跡が残っている可能性がある


事故物件は事故の痕跡が残っている可能性があることもデメリットの1つです。


一般的に事故物件では、特殊清掃やリフォームをすることが多いため、事故の痕跡は消えている可能性が高いでしょう。


しかしながら、最新の清掃技術や専門的な処理方法を用いても、建材の性質や事故の状況によっては、完璧な復旧が困難な場合もあります。


木造建築の場合、木材が液体を吸収しやすい性質を持つため、染みこんだ体液などが完全に除去できないことがあります。

また、コンクリート造りの建物でも、多孔質な性質により、匂いの元となる物質が深く浸透してしまうことがあり、

例え壁紙や床材を張り替えても、下地に染み込んだ物質が時間の経過とともに表面に現れてくる可能性もあります。


とくに臭いが完全に消えていない場合は、体調を崩してしまうこともあり、精神的にストレスがかかってしまうでしょう。



事故物件を選ぶデメリット③ 家賃が上がることがある


事故物件は契約を更新するときに家賃が上がる可能性があることもデメリットといえます。


事故物件の賃貸契約では、初回の契約時に通常よりも低い家賃が設定されることが多くあります。

しかし、この初期の低家賃は必ずしも継続されるとは限りません。


事故物件における国土交通省のガイドラインでは、賃貸においての告知義務が生じる期間は、事故発生からおおむね3年です。


入居する際に事故発生から3年が経過していなければ、相場よりも安い家賃になっていることが多いですが、入居後に契約を更新するときに3年を経過している場合は告知義務がないため、オーナーが家賃を相場に戻す可能性があるのです。

時間の経過とともに事故物件としての印象が薄れ、市場での評価が回復する可能性もあります。


家賃上昇の程度は様々で、わずかな上昇で済む場合もあれば、初期家賃から20%以上の上昇を求められるケースもあります。

極端な場合、事故物件としての割引が完全になくなり、周辺相場と同等の家賃を要求されることもあるでしょう。



事故物件を選ぶデメリット④ 売却の際に売りにくい


将来的に売却を考えている場合、事故物件という事実が障害となり、売却が困難になる可能性があります。


購入した事故物件を手放さないといけない状況でも、事故物件に関する告知義務があるため、購入希望者に心理的瑕疵を告知しなくてはいけません。


自分は購入時に問題ないと判断した心理的瑕疵でも、他人からすれば購入を躊躇するほど重大な瑕疵と捉えられてしまう場合もあります。


事故物件の売却にかかる時間は、通常の物件の不動産売却と比べて長期化する傾向があります。

買主が見つかりにくいだけでなく、購入を検討する人々も慎重な姿勢を取るため、契約成立までに時間がかかることが多いです。

この長期化は、所有者にとって経済的・精神的な負担となる可能性があります。



事故物件のリスク

■事故物件を「貸す」「売る」リスク


事故物件は、利回りもよく不動産投資としては人気となっています。


そのため、事故物件を購入した後、賃貸物件として利用したい方も多いのではないでしょうか。

しかしながら、事故物件には「貸す」「売る」場合にも複数のリスクやデメリットがつきまといます。



事故物件を貸す・売るリスク① 相場より安くしなければならない


事故物件は市場価値が下がるため、相場より低い価格や家賃を設定しないと借主や購入者が見つからない可能性が高くなります。

心理的瑕疵がある物件は、一般的に敬遠される傾向が強いため、賃料や価格を相場より安くしなければ、入居希望者や購入希望者が現れないのです。


一般的に、事故物件の価格や家賃は、同等の通常物件と比較して20%から50%程度低く設定される傾向にあります。

この低下率は事故の内容や経過時間、物件の立地条件などによって大きく変動します。

例えば、自然死のような比較的軽微な事故の場合は10%程度の低下で済むこともありますが、

殺人事件のような重大な事故の場合は50%以上の大幅な低下を余儀なくされることもあります。


また、価格や家賃の低下は、物件の維持管理にも影響を与える可能性があります。

収入が減少することで、必要な修繕やリフォームに十分な資金を充てられなくなり、結果として物件の質が低下するという悪循環に陥る危険性があります。



事故物件を貸す・売るリスク② 避けられやすい


事故物件を「売却・貸し出す」場合のデメリットとして、告知義務があるため避けられやすいことが挙げられます。

とくにニュースなどで報道された事件が起こった物件は、知っている人も多いため、避けられやすくなることはデメリットといえるでしょう。


多くの人が事故物件を避ける傾向にあるため、物件の回転率が低くなる可能性があります。

結果として、長期間空室や未売却の状態が続くリスクとなります。


また、事故物件は不動産投資の観点からもリスクが高いと判断されることがあります。

将来の転売や賃貸を考慮すると、事故物件は流動性が低く、資産価値の上昇も期待しにくいため、

投資家や将来の売却を考慮する購入者にとっては魅力的な選択肢とならないことが多いです。


加えて、事故物件は金融機関からの融資を受けにくい場合があります。

一部の金融機関は、事故物件への融資に消極的であったり、より厳しい条件を課したりすることがあります。

これは、事故物件の将来的な価値変動リスクを考慮してのことです。



事故物件を貸す・売るリスク③ リフォームが必要になる


事故物件はリフォームが必要になることもデメリットです。


事故物件は床材や壁紙などがダメージを受けていることが多いため、リフォームによって事故の痕跡を消す必要があります。


特に、特殊清掃が必要となるような事故の場合、専門業者による徹底的な清掃と修繕が求められます。

床や壁の張り替え、天井の塗り直し、設備の交換など、広範囲にわたる改修工事が必要になることも少なくありません。


また、孤独死した物件で長期間遺体が放置されている場合などは、腐敗臭やシミが特殊清掃ではとれないこともあるでしょう。


リフォームが必要な範囲にもよりますが、基本的には事故があった部屋のフローリングや壁紙を替える必要があるため、数十万円の費用はかかります。



事故物件を貸す・売るリスク④ 契約不適合責任を問われることがある


事故物件であることを告知しないと契約不適合責任を問われる可能性があります。


契約不適合責任とは、売買契約書に記載されていない瑕疵が発覚した場合に負う責任のことで、事故物件の場合は心理的瑕疵が該当します。


契約不適合責任

告知義務を守らないと、様々なリスクが生じます。

後から事実が発覚した場合、契約が取り消されたり、損害賠償を請求される可能性があるのです。

不動産業者の場合は、業法違反で処分を受けることもあるでしょう。


事故物件であることを告知すると売れづらくなりますが、告知義務違反に該当すると契約不適合責任を問われるため、大きなデメリットといえます。



事故物件

◆最後に・・・


今回は、「事故物件のメリット・デメリットとは?」というテーマでお話をしました。


事故物件は割安で住めたり、安く購入できたりといったメリットもありますが、「購入・借りる」場合でも「売却・貸し出す」場合でもデメリットが多く存在します。


事故物件は日が経つにつれて、事件や事故の記憶が薄れていくため、価値も戻る傾向にあります。

そのため、事故物件を安く購入したい方は、事故物件となってからの日が浅く、一度も購入されていないものを購入するのがベストでしょう。


また、事故物件の所有者の方々には、法的義務の遵守や適切な価格設定など、複雑な課題に直面することを念頭に置き、

専門知識を持つ不動産会社との連携も不可欠と言えます。


様々なメリット・デメリットをよく踏まえ、事故物件の購入・売却・賃貸を進めていきましょう。



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山林の売却について

こんにちは!

「天空のおくりびとNET」です。


天空のおくりびとNETでは、相続に係る土地の相談もお受けしておりますが、その中で最もお悩みのご相談をいただくのが、「山の売却について」なんです。


田舎の祖父母から広い山林をもらったり、親戚の方が亡くなり山を相続したけれど、活用方法がわからず売ってしまいたいと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。


自然豊かな山林は魅力的な財産ですが、実際に利用するとなると現地に住む必要があるため、都市部で働いている方だと上手く活用できなかったり・・・。


しかしながら、山林の売却って面倒くさそうだし、このまま放置しておけばと思いがちですが、持っているだけで毎年固定資産税の支払いが発生してしまいます・・・!

山林は、一般的な宅地や住宅よりも売るのが難しい不動産なんです。


そして、もし売れたとしても、山林の立木は全く価値なしという結果が出たり、売却価格がかなりの格安になってしまう傾向にあるのも事実・・・。


じゃあどうすればいいの?と思う方もいらっしゃるかも知れません。

今回は、そんな皆様に向けて「山林売却」のポイントをお話していきましょう。



山林の売却

■山は「買う」よりも「売る」方がハードルが高い


キャンプ・ソロキャンプがブームになっている昨今、山の売買の需要は以前に比べて高まりを見せています。


それだけ聞くと山の売却もスムーズに行われているのかと思いきや、「売りたくても売れない山」さらに言えば「売り物にならない山」がとても多いのが現状です。


では、大多数を占める「売りたくても売れない山」とはどんな山かと言いますと・・・



売りにくい山の特徴① 場所が不便


山林は都会の真ん中にあるものではないため、非常に使い勝手が悪いということがまず理由としてあげられます。

しかも、田舎の中でもさらに辺鄙な場所にあったり、とても歩いてはいけないような場所にあることが多いです。


山林は文字通り山や林であり、基本的に整地も整備もされていないため、駐車場にしたり家を建てたりするのが難しいという問題を持っています。

不動産によっては山林へ行くまでの道が老朽化していたり、水道が通っていなかったりすることすら少なくありません。

広い上に封鎖するのが困難なので、不法侵入されたり不法投棄の現場にされたりする可能性もあります。


そのような土地では、用途も限定されてしまうために買い手がなかなか見つかりません。



売りにくい山の特徴② 面積が広大すぎる


山林の売却が難しい理由の一つに、広すぎるというものもあります。


もちろん、山林によって広さは異なりますが、仮に3,000坪だとしてもとても個人で使いこなせるような広さではありません。

不動産を所有する以上、山林であっても所有者は管理責任を問われますし、広さに応じた固定資産税もかかります。

山林を手に入れても、あまりに広すぎると大抵の人が持て余してしまうため、売るのが難しいです。



売りにくい山の特徴③ 取引事例の少ない地域


宅地や住宅に比べて、広くて使い勝手の良くない山林は、そもそも年間の取引数が少ないという特徴もあります。


取引事例が少ないということは、いくらで売れば良いのか、いくらで売れるのか正確な予想を立てるのが難しいということです。


一般的な不動産なら3ヵ月から半年程度で売却できますが、山林だと年単位で買い主探しを続けることになるケースも少なくありません。



山林の売却

■山を売るための調査が大変


不動産を売却する場合、「その土地の境界がどこからどこまでなのか」を明確にする必要があります。


しかしながら、山は住宅や土地と違って境界が曖昧で、登記簿などに記されていたとしても、大きく違っていることも多々あるのが頭を悩ませるポイントです。


では、しっかりと境界線がわかるように行政が管理すればよいのに…と思っても、これまた悩ましいことに、山は固定資産税もとても低いため、行政による国土調査や地籍調査も後回しになりがち。特に大都市はそれが顕著・・・。


中には、法務局の図面にある境界と、都道府県の山林資源を管理している林業課や林業振興室の図面が一致しないことも。

そうなるとお手上げ・・・、実際に現地に入って自分の足で確認して、その山の歴史を自分で調べて、周辺や隣接する山の状況も把握して・・・と、とても現実的ではない問題が山積みにのしかかってきます。

中には、地目が「山林」になっていても実際には木が生えていなかったり、境界すらわからない…ということも珍しくはありません。



山林の売却

■山の価値を決めるポイント


山林の土地というのは、土地そのものの価格にプラスして、山に生えている樹木(立木)の価値もあるということを忘れてはいけません。

ゆえに、その山に生えている木の値段が低すぎたり、値が付かない様なら売却自体が難しくなってしまいがちです。


樹木は樹齢によっても価値が違いますし、そもそも木材として利用できるかによっても価格はかなりの違いがあります。


木材価格も1年前に比べると値段が多少上がってきているので売りやすくはなっていますが、平成10年に木材の輸入が自由化されたことで価格が大きく下落したまま、現在も低値安定状態であることは否めません。


特に「人工林の放置林」は厳しく、天然林ならばまだ良いですが、「何十年も人が入っていない」ような人工林であれば、伐採ができない・陽当たりが悪く木がひ弱・土壌が健全でないなど、ますますハードルが上がってしまいます。


木造建築や家具などに需要のある木材であれば、樹木を含めての価値が高まりますが、そうでない場合には木があることが逆にデメリットになってしまうでしょう。


山を維持するのには大変な手間がかかりますが、将来的に木材を売ることができればまだしも、そうでない場合には維持ばかりかかって収入を生むことが難しいのです。



山林の売却

■それでも山を売りたい!という時はどうすれば?


ここまで山林売却の難しさを聞くと落ち込んでしまいそうですが・・・、山林を欲しいというニーズもあるということも確かです。


山林の買い手になりそうな人を挙げてみると・・・


・田舎暮らしをしたい都会の人

・地元の林業従事者

・リゾート開発を行なっている会社

・太陽光発電などの開発業者

・投資家

などが該当するでしょう。


昨今では、あえて不便なところに引っ越して、山暮らしを楽しむ都会の人が増えてきていますから、そのような人を見つけると安くても買ってくれる可能性も・・・!

そして昨今のキャンプブームに加え、リモートワークの普及から都心に住む必要が薄まり、田舎暮らしを検討しているなどの理由でも、山林を買いたいと思っている人も出てきて

います。


地元で林業を営んでいたり、別荘地やリゾート、高齢者向け住宅などの開発を検討している企業、自然開発エネルギー事業者なども買い手として可能性があります。


資材置き場や太陽光パネル設置用地だったり、プライベート用の中・大型犬向けドックランや果樹栽培といったピンポイントの用途であれば、意外と適している山もありますので、一度専門業者に相談してみるのも手でしょう。



■山林売却の流れ


山林売却のためには、まずはその山林に金銭的な価値があるのかどうかを知る必要があります。価値がなければ、いくら探しても買い手は見つからないからです。


山林の登記簿謄本や固定資産税の通知書で地目や地番、面積などを予め確認・整理しておくことがベターです。


そして、相談をする窓口としては、専門の不動産業者に相談するのが賢明です。

売却にあたっての調査事項も多いのですが、なかなか素人では山林の境界線を見分けることは難しく、また、隣地所有者との調整も必要になるため、専門家にお願いする方が楽に進められるでしょう。


もしくは、森林組合を通じて買い手を探すという方法もあります。


※査定をしてもらうには固定資産税通知書や登記簿謄本(全部事項証明書)など山林の情報がわかる書類を用意してください。
(その他、固定資産税名寄帳兼課税台帳、公図(法務局備え付けの地図)、固定資産地番参考図(地番図)、森林情報のほか、物件位置図、地籍図、測量図、所有地番一覧表など)


基本的な売却までの流れとしては、


①土地の調査

②不動産屋の選定

③媒介契約、売買活動

④売買契約成立


といったものになります。


※山林は農地と違って、売買するのに特別な許可はいりません。買い手さえ見つかれば通常の土地と同じように売買が可能です。



山林の売却

■山を売るための注意点


山林がなかなか売れないといわれるのは手入れが大変だからです。

山というのは生き物なので、手入れをしていなければ「いい山」にはならないのです。


雑草が生え放題、木の手入れもされていないような山林ではなかなか買い手がつかないかもしれません。

売りたいと思うのならば、少しでもいい状態を保てるようにお手入れが欠かせないのです。


山林売却をする場合、買い主が現れるのを年単位で待つ必要があります。

なぜなら、山林を欲しがる人がそもそも少ないからです。

宅地や住宅なら短期間で条件の合う買い主が見つかることもありますが、山林は短期間だと売れません。

長丁場になることを見越して、信頼できる不動産業者に山林を預け、年単位で買い主を探してもらいましょう。


そして、「山は案外高くない・買いやすい」ということは、当然のことながらそもそもの値段が安いということです。

山の所有者は高く売りたい想いがあって当然だが、希望価格に合わないことが断然多く、売れそうであっても売買手数料の方が高くなってしまうようなケースすら珍しくありません。


山林の価格は非常に低く、宅地の1/10くらいといわれています。思っていたような価格では売れないことを覚悟しておきましょう。

売れるだけマシ・・・ぐらいの気持ちの方がいいのかもしれません。



◆最後に・・・


山林の売却は個人では難しく、基本的に不動産業者に任せるか、森林組合を通じて買い主を探すかのどちらかがオススメです。

山林は不動産の中でも不人気で取引件数も少なく、いくらで売り出せば良いのかを見極めるのが難しい不動産なので、独力で売ろうとするのはおすすめできません。


昨今ではフリマアプリやインターネットのオークション・掲示板などでも山林売買がされていたりします。

しかしながら、そういった手段で売買されている中には、売主本人が持ち山の情報を把握していない状態で出品していることも・・・。

そのような山を購入した場合、自分が所有しているうちは何も問題はなくとも、売却する時になって明確な情報が集められないなどの危険性もあります。


キャンプブームも手伝って、山を買うことにスポットが当たりがちな今は、山林売買のサイトも増えてきています。

「山林を欲しい」というニーズが増えてきている今がチャンスなのかも知れません。


不要な山林を売りたいという方は、山林売却のプロのアドバイスを受けながら安心して売ることができる手段を選ぶのがいいでしょう。

税金だけがかかる「マイナスを生む資産」になってしまう前に、「天空のおくりびとNET」にもぜひご相談くださいませ。




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農地を売りたい

こんにちは!


今回は、畑や田んぼといった農地の売却についてお話していきます!


「農業を引退したい」「農地を相続したが、実際に始めるのは難しい」といった理由で、農地の売却を検討していても、売りにくくて困った・・・なんてお話はよくあります。


様々な理由により、売り渡しが簡単にはできないのが農地なのです。なぜ農地が売却しにくいのか・・・、1つずつ解説していきます。



農地の相続


① 農地法による制限


農業を引退しても、すぐに農地を売却して次の所有者へ渡すことができないのは、農地法があるためです。


農地法 第三条
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。

これを見ても、なんのこと?と思うかも知れませんが・・・要するに、農地を購入できるのは地域の農業委員会に許可を受けた農家、または農業従事者に限られているのです。

これにより、これから農業を始めようと思った人がいきなり土地を買ってそこで新たに農家になるということはできないのです。

これが、農地売却が難しい一番の理由です。



② 値下がりが続く農地の価値


近年、田んぼや畑などの農地の価格が低下し続けています。


農地の価格が低下している要因としては、


・農業への意欲がなくなる

・農業を新しく始める人や後継者がいない

・農地の価格に見合った農業収益が得られない


といった問題です。


このような理由から、農地を欲しがる人が減り、農地価格が下落してきています。


売却の困難さから、放置された土地の増加にも繋がってしまっていて、耕作放棄地は年々増加傾向にあり、その面積は1990年時点では21.7万ヘクタールでしたが、2015年には42.3万ヘクタールまで増加しています。



放置された畑

過去1年間耕作されず、この先も耕作される予定がない耕作放棄地は、農地面積全体との比率で1割、面積にしてほぼ富山県と同等の広さにも達しています。


農地は放置された期間が長ければ長いほど農地として復旧するのに手間と時間がかかりますし、荒れ地が害虫、害獣の住処となって近隣の農家に多大な迷惑をかけることもあります。



⇒放置された農地を売却するには?


実際に農地を売却する場合には現在農地と使われているものをそのままそこで農業を続ける前提で、農地のまま売却する方法と、農地を農地ではなくして用途を変える「転用」をして売却する2つの方法があります。

いずれにせよ、売却には農業委員会の許可が必要です。


農業委員会


① 農地のまま売却


まずは農地を購入してくれる人を探す必要がありますが、地目が農地の土地を購入できるのは農家や農業参入者に限られます。

農地の買い手が見つかり、売買契約が成立した後は、農業委員会に許可の申請をします。農業委員会ごとに、提出する書類が異なるケースがあるため、事前に確認を入れておくのが望ましいでしょう。


農業委員会の許可が下りたら、「所有権移転登記」をします。その後、買主から売却の費用を受け取って完了となります。



② 農地を転用して売却


「農地転用」とは、農地を農地以外の地目に変更することです。たとえば、農地を宅地や駐車場などにするケースがあります。


しかしながら、農地を農地以外のことのために転用して売却するのにはいくつもの制限があり、転用したくてもできない土地もあります。


農業委員会・都道府県知事の許可がなければ、勝手に転用することは許されず、しかも申請する時点で「何を建てて、何の目的でどういう風に使うのか」がはっきりと決まっていて、その際の資金も十分にあることが証明できていないといけないなど、ハードルは高いと言わざるを得ません。



転用申請時の必要書類としては、


  • 土地の登記全部事項証明書(発行3カ月以内のもの)

  • 公図(区分判断をするもの)

  • 写真(農地と周辺の写真)

  • 預貯金残高証明書(申請どおりの目的で利用しているかを証明するのに使う)

  • 所有者の同意書(所有者以外が転用する場合など)


などが挙げられます。


また、農振法により、農振地(農業振興地域)に指定されている土地は、そのままでは農地転用ができません。まず農振除外申請を行い、認められることが必要です。

農振除外申請は半年に1度ですので、期日に注意しておきましょう。



⇒農地の種類って?


農地はどこにあるかによって細かい区分があります。

市役所の農政課などへ問い合わせをすることで、大抵は調べることができます。


農地の種類


・農用地区域内農地

市町村が定める農業振興地域整備計画において、農用地区域とされた農地は通称「青地」と呼ばれ、もっとも制限が厳しくなっています。

もし自分の土地がこれに当たれば、転用はほぼ不可能と考えていいぐらいです。

例外もないわけではないのですが、とてつもなくハードルが高いです。


・甲種農地

市街化調整区域内にある農地の中でも、特に良好な営農条件を備えている農地です。この場合も転用は原則不許可になっています。


・第1種農地

生産性が高く営農条件が良好で、約10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業などの対象になった農地です。

こちらも転用は原則不許可ということになってはいますが、甲種農地に比べれば「公共性が高い事業に転用する」など条件付きで転用の条件はやや緩和されています。


・第2種農地

鉄道の駅が500 メートル以内にあり、今後は市街地化されて発展することが見込まれる土地や生産性が低いとみなされた土地です。

土地周辺の他の農地が代用できない場合は、許可されます。


・第3種農地

鉄道の駅が300メートル以内にあり、市街地区内で既に施設が整備されているなど、都市化が著しいと見られている地域にある土地で、原則許可されます。



⇒農地売却時にかかる税金って?


農地を売却すれば、もちろん税金がかかってきます。

農地を売却したときに得た金額からその土地を購入したときにかかった費用や仲介手数料など、さまざまな諸経費を差し引いた額が譲渡所得であり、これに所得税、住民税が課税されます。


譲渡所得や、それにかかる税金の計算は以下のとおりです。


譲渡所得 = 農地の売却額 – 農地の購入額 – 諸費用

税額 = 譲渡所得 × 税率

農地売却の際の税率は、その土地を所持していた期間によって変わります。

所有していた期間が5年以下なら、「短期譲渡所得」になり、所得税率は30%、住民税率は9%です。

5年以上なら「長期譲渡所得」となり、所得税率が15%、住民税率が5%となります。



◆農地の売却は業者に相談するのが早い


農地の売却は、宅地よりも専門的な知識がからむ手続きが多く、難しいです。

そのため、農地売買の経験が豊富な専門業者に一任するのが最も安心でしょう。


また、農地転用の申請に関しても、業者の対応によって転用許可が降りるかどうかが大きくかわってきます。

転用許可が降りるかどうか怪しいような土地は、この段階から農地売却に強い業者をみつけ、代理人にすることが重要と言えるでしょう。


「天空のおくりびとNET」なら、農地の売却相談やお困りの相続不動産の問題など、全般に渡ってサポートいたします。


何かと時間もかかりややこしい農地の売却、うまく進めるためにまずはお気軽に天空のおくりびとNETグループにご相談ください。




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