こんにちは！
今回は、畑や田んぼといった農地の売却についてお話していきます！
「農業を引退したい」「農地を相続したが、実際に始めるのは難しい」といった理由で、農地の売却を検討していても、売りにくくて困った・・・なんてお話はよくあります。
様々な理由により、売り渡しが簡単にはできないのが農地なのです。なぜ農地が売却しにくいのか・・・、１つずつ解説していきます。
① 農地法による制限
農業を引退しても、すぐに農地を売却して次の所有者へ渡すことができないのは、農地法があるためです。
農地法 第三条
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。これを見ても、なんのこと？と思うかも知れませんが・・・要するに、農地を購入できるのは地域の農業委員会に許可を受けた農家、または農業従事者に限られているのです。
これにより、これから農業を始めようと思った人がいきなり土地を買ってそこで新たに農家になるということはできないのです。
これが、農地売却が難しい一番の理由です。
② 値下がりが続く農地の価値
近年、田んぼや畑などの農地の価格が低下し続けています。
農地の価格が低下している要因としては、
・農業への意欲がなくなる
・農業を新しく始める人や後継者がいない
・農地の価格に見合った農業収益が得られない
といった問題です。
このような理由から、農地を欲しがる人が減り、農地価格が下落してきています。
売却の困難さから、放置された土地の増加にも繋がってしまっていて、耕作放棄地は年々増加傾向にあり、その面積は1990年時点では21.7万ヘクタールでしたが、2015年には42.3万ヘクタールまで増加しています。
過去1年間耕作されず、この先も耕作される予定がない耕作放棄地は、農地面積全体との比率で1割、面積にしてほぼ富山県と同等の広さにも達しています。
農地は放置された期間が長ければ長いほど農地として復旧するのに手間と時間がかかりますし、荒れ地が害虫、害獣の住処となって近隣の農家に多大な迷惑をかけることもあります。
⇒放置された農地を売却するには？
実際に農地を売却する場合には現在農地と使われているものをそのままそこで農業を続ける前提で、農地のまま売却する方法と、農地を農地ではなくして用途を変える「転用」をして売却する2つの方法があります。
いずれにせよ、売却には農業委員会の許可が必要です。
① 農地のまま売却
まずは農地を購入してくれる人を探す必要がありますが、地目が農地の土地を購入できるのは農家や農業参入者に限られます。
農地の買い手が見つかり、売買契約が成立した後は、農業委員会に許可の申請をします。農業委員会ごとに、提出する書類が異なるケースがあるため、事前に確認を入れておくのが望ましいでしょう。
農業委員会の許可が下りたら、「所有権移転登記」をします。その後、買主から売却の費用を受け取って完了となります。
② 農地を転用して売却
「農地転用」とは、農地を農地以外の地目に変更することです。たとえば、農地を宅地や駐車場などにするケースがあります。
しかしながら、農地を農地以外のことのために転用して売却するのにはいくつもの制限があり、転用したくてもできない土地もあります。
農業委員会・都道府県知事の許可がなければ、勝手に転用することは許されず、しかも申請する時点で「何を建てて、何の目的でどういう風に使うのか」がはっきりと決まっていて、その際の資金も十分にあることが証明できていないといけないなど、ハードルは高いと言わざるを得ません。
転用申請時の必要書類としては、
土地の登記全部事項証明書（発行3カ月以内のもの）
公図（区分判断をするもの）
写真（農地と周辺の写真）
預貯金残高証明書（申請どおりの目的で利用しているかを証明するのに使う）
所有者の同意書（所有者以外が転用する場合など）
などが挙げられます。
また、農振法により、農振地（農業振興地域）に指定されている土地は、そのままでは農地転用ができません。まず農振除外申請を行い、認められることが必要です。
農振除外申請は半年に1度ですので、期日に注意しておきましょう。
⇒農地の種類って？
農地はどこにあるかによって細かい区分があります。
市役所の農政課などへ問い合わせをすることで、大抵は調べることができます。
・農用地区域内農地
市町村が定める農業振興地域整備計画において、農用地区域とされた農地は通称「青地」と呼ばれ、もっとも制限が厳しくなっています。
もし自分の土地がこれに当たれば、転用はほぼ不可能と考えていいぐらいです。
例外もないわけではないのですが、とてつもなくハードルが高いです。
・甲種農地
市街化調整区域内にある農地の中でも、特に良好な営農条件を備えている農地です。この場合も転用は原則不許可になっています。
・第1種農地
生産性が高く営農条件が良好で、約10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業などの対象になった農地です。
こちらも転用は原則不許可ということになってはいますが、甲種農地に比べれば「公共性が高い事業に転用する」など条件付きで転用の条件はやや緩和されています。
・第2種農地
鉄道の駅が500 メートル以内にあり、今後は市街地化されて発展することが見込まれる土地や生産性が低いとみなされた土地です。
土地周辺の他の農地が代用できない場合は、許可されます。
・第3種農地
鉄道の駅が300メートル以内にあり、市街地区内で既に施設が整備されているなど、都市化が著しいと見られている地域にある土地で、原則許可されます。
⇒農地売却時にかかる税金って？
農地を売却すれば、もちろん税金がかかってきます。
農地を売却したときに得た金額からその土地を購入したときにかかった費用や仲介手数料など、さまざまな諸経費を差し引いた額が譲渡所得であり、これに所得税、住民税が課税されます。
譲渡所得や、それにかかる税金の計算は以下のとおりです。
譲渡所得 = 農地の売却額 – 農地の購入額 – 諸費用
税額 = 譲渡所得 × 税率農地売却の際の税率は、その土地を所持していた期間によって変わります。
所有していた期間が5年以下なら、「短期譲渡所得」になり、所得税率は30%、住民税率は9％です。
5年以上なら「長期譲渡所得」となり、所得税率が15%、住民税率が5%となります。
◆農地の売却は業者に相談するのが早い
農地の売却は、宅地よりも専門的な知識がからむ手続きが多く、難しいです。
そのため、農地売買の経験が豊富な専門業者に一任するのが最も安心でしょう。
また、農地転用の申請に関しても、業者の対応によって転用許可が降りるかどうかが大きくかわってきます。
転用許可が降りるかどうか怪しいような土地は、この段階から農地売却に強い業者をみつけ、代理人にすることが重要と言えるでしょう。
「天空のおくりびとNET」なら、農地の売却相談やお困りの相続不動産の問題など、全般に渡ってサポートいたします。
何かと時間もかかりややこしい農地の売却、うまく進めるためにまずはお気軽に天空のおくりびとNETグループにご相談ください。
↑ 天空のおくりびとNETはこちらから
