農地の相続について 必要な手続きは？名義変更の方法は？

こんにちは！

「天空のおくりびとNET」です。

農地を相続する際は、相続登記（名義変更）や農業委員会への届出が必要です。

手続きを済ませていないと、農地をすぐに有効活用できなくなり、農地が荒れてしまう原因にも繋がってしまいます。

今回は、農地の相続について必要な手続きや相続するメリット・デメリットをお話していきます。

■農地相続の手続き

農地を相続する際には、主に「法務局で相続登記を行う」「農業委員会に届出をする」という2つの手続きが必要です。

相続登記とは、正確には「相続による所有権登記」といい、農地を受け継いだ方の名義に変更する手続きのことです。現状、相続登記は必ず行う必要はありません（2024年4月1日からは義務化）。

しかし、登記をしないとさまざまな問題が生じる可能性があります。

※相続登記の義務化
相続が発生し相続人が決まった時点・自分が相続人であることを知った時点から「3年以内に相続登記をする」ということが、2024年4月から義務化されました。
遺産分割で所有権を得た場合には、分割が決定してから3年以内に登記を行わなければなりません。

たとえ使い道がない不動産でも、相続登記の義務は生じます。先ほど述べた通り、正当な理由がなく登記を怠った場合には、最大10万円の過料が科されることがあります。

法改正以前から相続した土地を所有している場合、改正法の施行日から3年以内に相続登記をしなければいけません。

土地の名義変更をしないと、登記簿の所有者名義が被相続人のままになっているので、土地の相続人は自由に売却することができません。

また、名義変更をしないうちに土地の相続人が亡くなると、故人から更に相続する人達へ土地が引き継がれていきます。

そのため、権利関係が複雑になり、現在誰が相続しているかわからなくなった等、相続手続きに支障が出る可能性もあります。

相続登記をしないと次の問題が生じる可能性があります。

・すぐに土地を売ったり土地を担保にお金を借りたりできない

・固定資産税を払っていても自分の土地になるわけでない

・所有者をはっきりさせておかないと相続トラブルが生じる恐れがある

・農地を放置したことにより、周辺住民に悪影響を及ぼしてトラブルとなる恐れがある

相続が開始され、被相続人の農地を名義変更を行うには、次の3つの条件をクリアする必要があります。

・すでに相続人全員から農地相続の同意を得ている

・法務局へ相続の登記を行う

・農業委員会へ相続の届出を行う

自分が農地を相続する場合、まず他の相続人全員が同意をしていなければいけません。農地の遺産分割に他の相続人が異議を唱えた場合、何とか協議をとりまとめ、相続手続きを進める必要があります。

なお、通常の宅地を相続するならば、相続人全員の同意の下、法務局で相続登記をするだけで名義変更は完了します。

一方、相続した農地の手続きには、法務局での登記後、更に農業委員会への届出も必要となります。

■法務局での相続登記の流れ

農地の相続をする場合、農地を管轄する法務局で、農地の名義変更（登記）手続きを進めます。

手続きの際は次の書類を準備し、窓口へ提出します。

登記申請書：法務局の窓口等で取得
被相続人の出生～死亡までの戸籍謄本（除籍謄本）：本籍地の市区町村役場で取得、1通450円～750円
被相続人の戸籍附票：本籍地の市区町村役場で取得、1通450円
相続人全員の戸籍謄本：本籍地の市区町村役場で取得、1通450円
農地を相続する相続人の住民票：住所地の市区町村役場で取得、1通300円
相続人全員の印鑑登録証明書：住所地の市区町村役場で取得、1通300円
固定資産評価証明書：農地の住所地の市区町村役場、1通300円
その他：遺産分割協議書、遺言書、委任状等

名義変更後、農業委員会へ農地相続に関する届出も必要です。農業委員会への届出には期限があるので、届出期限へ間に合うよう手続きを進めましょう。

■農業委員会への申請

次に管轄の農業委員会に届出をしなければなりません。

届出は被相続人の死亡を認識してから10カ月以内に実施しなければならず、期限を過ぎると10万円以下の過料を求められる場合があります。

市区町村役場内には農業委員会の事務局があるので、事務局窓口で届出手続きを進めます。届出の際は次の書類を準備し、窓口へ提出しましょう。

届出書：事務局窓口、サイトで取得
全部事項証明書：法務局で取得、1通600円（窓口交付の場合）
公図(写)の原本：法務局で取得、1通450円（窓口交付の場合）
案内図
被相続人の出生～死亡までの戸籍謄本：本籍地の市区町村役場で取得、1通450円～750円
相続人全員の印鑑登録証明書：住所地の市区町村役場で取得、1通300円
その他：遺産分割協議書、遺言書、委任状等

届出書以外に必要な書類は、各市区町村によって異なる場合があるため、事前に電話で問い合わせするか、ホームページなどで確認しておくのが無難でしょう。

■名義変更にかかる費用

法務局と農業委員会にはそれぞれ必要書類の提出が求められます。概ね書類収集に1万円程度はかかるでしょう。

また、法務局で農地の名義変更を行う場合、登録免許税の納付も必要です。こちらの費用は「一律〇万円」と決まっておらず、農地の場合は固定資産評価額の0.4%分の税金が課されます。

例えば固定資産評価額が1,000万円の農地なら「1,000万円×0.4%＝4万円」なので4万円の登録免許税を納付する必要があります。

■相続税納税猶予制度とは？

農地を相続して農業をする方が知っておくべきこととして「相続税納税猶予制度」があります。相続税納税猶予制度とは、一定の条件を満たす方に限り、農地に係る相続税を猶予または免除できる制度です。

一定の条件とは次のとおりです。

・相続税の申告期限までに農業経営を始めて引き続き経営を行う場合

・生前に一括贈与を受けた者

・相続税の申告期限までに特定貸付または認定都市農地貸付などを実施した者

猶予される税額は、本来の税額内の農業投資価格（国税局長が定めた価格）を超える部分です。また相続人が死亡した際は猶予税額が免除されます。

■農地を相続するメリット・デメリット

農地を相続し、取得することにはメリット・デメリットの両方があります。

農地を相続するメリット①　農業ができる

農地を相続すれば耕して農作物を育てることができます。

既に被相続人が農業を営んでいれば、それを引き継ぐ形で農業を継続しやすいでしょう。

ただし、被相続人が農業を停止しており、改めて農業を開始する必要がある場合には、農業機器や設備などの初期投資が必要なケースもあります。

農地を相続するメリット②　農業の売却が可能

農地を売却すれば不動産利益を得ることができます。

売却には、農地をそのまま農地として売却する方法と、農地以外の用途で活用できるように転用して売却する方法があります。

いずれにしても、農業委員会の許可が必要であるため注意しましょう。

【農地の売却についてはこちらの記事もご参照ください】

農地を相続するデメリット①　維持管理に手間がかかる

農地を相続すると、水路や農道の補修、草刈りなど維持管理に手間がかかります。

近隣住民に迷惑をかける場合もありますので、農地を相続後に放置するのは控えましょう。

農地を相続するデメリット②　税金がかかる

自身で農業を行わない場合は、売却や貸し出しなどを行わないと、税金だけかかる恐れがあります。

農地を相続する際は、今後の活用方法を慎重に計画して相続しましょう。

■農地の売却は業者に相談するのが早い

農地の相続は、宅地よりも専門的な知識がからむ手続きが多く、難しいです。

そのため、農地売買の経験が豊富な専門業者に相談するのが最も安心でしょう。

農地を相続するにあたっては「農業をする・売却をする・賃借をする」など、相続人にとって最善の選択をすることが大切です。

「天空のおくりびとNET」なら、農地の売却相談やお困りの相続不動産の問題など、全般に渡ってサポートいたします。

何かと時間もかかりややこしい農地の売却、うまく進めるためにまずはお気軽に天空のおくりびとNETグループにご相談ください。

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事故物件のメリット・デメリットとは？何が危ない？やめておいた方がいい？

こんにちは！

「天空のおくりびとNET」です。

「事故物件」という言葉を耳にすると、多くの人は不安や抵抗感を覚えるでしょう。

過去に事件や事故で死者が出ていたり、心霊的な噂が絶えないなど、居住することに心理的な不安や抵抗感のある事故物件。

確かに、過去に不幸な出来事が起きた物件には、様々な懸念が付きまといます。

「事故物件に賃貸で住むとどんなデメリットがある？」

「割安な事故物件の購入を検討しているけどやめたほうがいい？」

など、事故物件を借りようと考えていたり、購入しようとしているものの、悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

実際のところ、事故物件を一概に避けるべきとは限らず、実際にはメリットとデメリットの両面があります。

なぜ安いのか？なぜ「やめた方がいい」などと言われるのか？

今回はそんな、「事故物件」に関するお話をさせていただきます。

■そもそも、事故物件とは？

物件内で自殺や他殺が発生した場合、その物件は事故物件となります。

これらは特に心理的瑕疵が大きいとされ、不動産取引において重要な告知事項となります。

「心理的瑕疵のある物件」とは、過去に人が死亡するなどの事件や事故があり、心理的抵抗を感じてしまう事項（心理的瑕疵）がある物件のことですが、特に法律で定義されているわけではなく、あくまで個人の判断に任せられています。

不動産業界においては、自殺や他殺は重要事項として扱われます。

宅地建物取引業法では、これらの事実は「重要事項説明」の対象となっており、不動産業者には買主や借主に対して適切に情報を開示する義務があります。

ただし、告知義務の期間については明確な基準がなく、ケースバイケースで判断されることが多いのが現状です。

■事故物件を選ぶメリット

「事故物件を購入してもデメリットしかない」と思われがちですが、メリットも少なくありません。

事件や自殺、孤独死が起きた住居は住むのを回避する人が多いですが、 そのため販売価格や賃貸料が安く、最近では積極的に活用する人が増えているというデータもあります。

事故物件を選ぶメリット①　価格・賃料が安い

事故物件における最大のメリットは、賃貸で借りる場合も購入する場合も相場よりも金額が安いことです。

事故物件は一般的に市場価値が下がるため、同等の物件と比較して賃料や販売価格が安くなります。

事故物件の価格低下の程度は、事故の内容や経過時間によって大きく異なりますが、

例えば、自殺や他殺のような重大な事故の場合、市場価格から50%以上も下がることもあります。

◆賃貸における事故物件相場

◆購入における事故物件相場

自然死であれば、賃貸、購入ともに値引き相場は、そこまで高くはありませんが、他殺であれば、値引き幅は非常に大きくなります。

価格が下がる理由としては、心理的嫌悪感や将来の転売難易度、風評被害などが挙げられます。

多くの人にとって、不幸な出来事が起きた場所での生活には抵抗感があり、それが需要の減少につながります。

また、将来的に物件を売却する際の困難さを見越して、初めから価格が低く設定されることもあります。

殺人事件などで亡くなった事故物件の場合、アパートやマンション名などが報道されるため、重度の心理的瑕疵と判断されて周辺相場の半額まで値下げされているケースもあります。

この価格の低さは、特定の購入者や賃借人にとっては大きな魅力となります。

例えば、都心の高級エリアに住めることを夢見ていたが予算的に難しかった人や、広い間取りを求めていたがコストが合わなかった人などにとって、

事故物件は良い選択肢となる可能性があります。

特に、物件の立地や設備を重視し、過去の出来事にはあまりこだわらない人にとっては、非常に魅力的な物件となるでしょう。

事故物件を選ぶメリット②　内装が綺麗になっているケースが多い

事故物件は、リフォームがされている場合が多いこともメリットといえます。

このリフォームは単なる表面的な改装にとどまらず、物件全体の質を向上させる機会となることも少なくありません。

例えば、壁紙の張り替えや床材の交換だけでなく、水回りの設備更新、照明器具の交換、さらには間取りの変更まで行われることがあります。

特に、事故の内容によっては、床下や壁内の徹底的な清掃と修繕が必要となるため、建物の構造的な部分まで手が加えられることもあります。

事故の痕跡を徹底的に消すために、大幅なリフォームを行っているため、入居希望者や購入希望者にとってはメリットになります。

事故物件を選ぶメリット③　投資価値が高いこともある

事故物件のメリットとして、投資用物件として考えた場合に魅力があることも挙げられます。

投資目的として物件をみると、事故物件は割安な金額で購入できるため、利回りが高くなるでしょう。

都市部で交通利便性が高い立地であれば、もともとの賃貸需要が高いため、多少家賃を下げれば、入居希望者が現れる可能性は高いといえます。

事故物件をあまり気にしない層も一定数いるため、人口が多い都市部であれば、入居が決まりやすくなるでしょう。

賃貸経営を成功させたい場合、できる限り費用を掛けずに賃貸物件を入手したい貸主が多いです。

リフォームやリノベーションなどで事故物件の雰囲気を払拭できれば、周辺相場と変わらない家賃での貸出が可能になるケースも多くあります。

安く購入した事故物件を賃貸物件にして入居者を集められれば、高い利回りが期待できます。

ただし、貸し出すときは事故物件であることを告知する義務があると忘れないようにしましょう。

■事故物件を選ぶデメリット

つづいて、事故物件を購入するデメリットを解説していきます。

事故物件を選ぶデメリット①　精神的な負担

事故物件を購入する1つ目のデメリットは、精神的なストレスが皆無とはいえないことです。

先述したとおり、事故物件とは過去に事件や事故などがあった物件のことです。

過去の出来事を知ることで、居住中に精神的なストレスを感じる可能性があります。

特に心霊現象を気にする方は、不安を感じやすいかもしれません。

たとえば、事故物件とわかっていて購入したり、借りて住んだりした場合、近隣の人に事故の詳細な内容を聞いて後悔するケースや、実際に住んでみて、些細な物音が気になり、ストレスになるケースがあります。

中には霊的なものは全く気にしないという人もいますが、一般的には気になる人が多いため、事故物件を借りて住む場合は、ある程度のストレスは覚悟しておく必要があるでしょう。

心霊現象を信じる方にとっては、このストレスがさらに増大する可能性があります。

幽霊や霊的な存在を実際に感じ取ってしまうのではないかという恐怖や、何か異常な現象が起きるのではないかという不安が常につきまとう可能性があります。

これらの不安は、実際に何か起こらなくても、日常生活に大きな影響を与える可能性があります。

売却するにも時間や労力がかかるので、事故物件の購入は精神的ストレスを考慮して慎重に検討しましょう。

事故物件を選ぶデメリット②　事故の痕跡が残っている可能性がある

事故物件は事故の痕跡が残っている可能性があることもデメリットの1つです。

一般的に事故物件では、特殊清掃やリフォームをすることが多いため、事故の痕跡は消えている可能性が高いでしょう。

しかしながら、最新の清掃技術や専門的な処理方法を用いても、建材の性質や事故の状況によっては、完璧な復旧が困難な場合もあります。

木造建築の場合、木材が液体を吸収しやすい性質を持つため、染みこんだ体液などが完全に除去できないことがあります。

また、コンクリート造りの建物でも、多孔質な性質により、匂いの元となる物質が深く浸透してしまうことがあり、

例え壁紙や床材を張り替えても、下地に染み込んだ物質が時間の経過とともに表面に現れてくる可能性もあります。

とくに臭いが完全に消えていない場合は、体調を崩してしまうこともあり、精神的にストレスがかかってしまうでしょう。

事故物件を選ぶデメリット③　家賃が上がることがある

事故物件は契約を更新するときに家賃が上がる可能性があることもデメリットといえます。

事故物件の賃貸契約では、初回の契約時に通常よりも低い家賃が設定されることが多くあります。

しかし、この初期の低家賃は必ずしも継続されるとは限りません。

事故物件における国土交通省のガイドラインでは、賃貸においての告知義務が生じる期間は、事故発生からおおむね3年です。

入居する際に事故発生から3年が経過していなければ、相場よりも安い家賃になっていることが多いですが、入居後に契約を更新するときに3年を経過している場合は告知義務がないため、オーナーが家賃を相場に戻す可能性があるのです。

時間の経過とともに事故物件としての印象が薄れ、市場での評価が回復する可能性もあります。

家賃上昇の程度は様々で、わずかな上昇で済む場合もあれば、初期家賃から20%以上の上昇を求められるケースもあります。

極端な場合、事故物件としての割引が完全になくなり、周辺相場と同等の家賃を要求されることもあるでしょう。

事故物件を選ぶデメリット④　売却の際に売りにくい

将来的に売却を考えている場合、事故物件という事実が障害となり、売却が困難になる可能性があります。

購入した事故物件を手放さないといけない状況でも、事故物件に関する告知義務があるため、購入希望者に心理的瑕疵を告知しなくてはいけません。

自分は購入時に問題ないと判断した心理的瑕疵でも、他人からすれば購入を躊躇するほど重大な瑕疵と捉えられてしまう場合もあります。

事故物件の売却にかかる時間は、通常の物件の不動産売却と比べて長期化する傾向があります。

買主が見つかりにくいだけでなく、購入を検討する人々も慎重な姿勢を取るため、契約成立までに時間がかかることが多いです。

この長期化は、所有者にとって経済的・精神的な負担となる可能性があります。

■事故物件を「貸す」「売る」リスク

事故物件は、利回りもよく不動産投資としては人気となっています。

そのため、事故物件を購入した後、賃貸物件として利用したい方も多いのではないでしょうか。

しかしながら、事故物件には「貸す」「売る」場合にも複数のリスクやデメリットがつきまといます。

事故物件を貸す・売るリスク①　相場より安くしなければならない

事故物件は市場価値が下がるため、相場より低い価格や家賃を設定しないと借主や購入者が見つからない可能性が高くなります。

心理的瑕疵がある物件は、一般的に敬遠される傾向が強いため、賃料や価格を相場より安くしなければ、入居希望者や購入希望者が現れないのです。

一般的に、事故物件の価格や家賃は、同等の通常物件と比較して20%から50%程度低く設定される傾向にあります。

この低下率は事故の内容や経過時間、物件の立地条件などによって大きく変動します。

例えば、自然死のような比較的軽微な事故の場合は10%程度の低下で済むこともありますが、

殺人事件のような重大な事故の場合は50%以上の大幅な低下を余儀なくされることもあります。

また、価格や家賃の低下は、物件の維持管理にも影響を与える可能性があります。

収入が減少することで、必要な修繕やリフォームに十分な資金を充てられなくなり、結果として物件の質が低下するという悪循環に陥る危険性があります。

事故物件を貸す・売るリスク②　避けられやすい

事故物件を「売却・貸し出す」場合のデメリットとして、告知義務があるため避けられやすいことが挙げられます。

とくにニュースなどで報道された事件が起こった物件は、知っている人も多いため、避けられやすくなることはデメリットといえるでしょう。

多くの人が事故物件を避ける傾向にあるため、物件の回転率が低くなる可能性があります。

結果として、長期間空室や未売却の状態が続くリスクとなります。

また、事故物件は不動産投資の観点からもリスクが高いと判断されることがあります。

将来の転売や賃貸を考慮すると、事故物件は流動性が低く、資産価値の上昇も期待しにくいため、

投資家や将来の売却を考慮する購入者にとっては魅力的な選択肢とならないことが多いです。

加えて、事故物件は金融機関からの融資を受けにくい場合があります。

一部の金融機関は、事故物件への融資に消極的であったり、より厳しい条件を課したりすることがあります。

これは、事故物件の将来的な価値変動リスクを考慮してのことです。

事故物件を貸す・売るリスク③　リフォームが必要になる

事故物件はリフォームが必要になることもデメリットです。

事故物件は床材や壁紙などがダメージを受けていることが多いため、リフォームによって事故の痕跡を消す必要があります。

特に、特殊清掃が必要となるような事故の場合、専門業者による徹底的な清掃と修繕が求められます。

床や壁の張り替え、天井の塗り直し、設備の交換など、広範囲にわたる改修工事が必要になることも少なくありません。

また、孤独死した物件で長期間遺体が放置されている場合などは、腐敗臭やシミが特殊清掃ではとれないこともあるでしょう。

リフォームが必要な範囲にもよりますが、基本的には事故があった部屋のフローリングや壁紙を替える必要があるため、数十万円の費用はかかります。

事故物件を貸す・売るリスク④　契約不適合責任を問われることがある

事故物件であることを告知しないと契約不適合責任を問われる可能性があります。

契約不適合責任とは、売買契約書に記載されていない瑕疵が発覚した場合に負う責任のことで、事故物件の場合は心理的瑕疵が該当します。

告知義務を守らないと、様々なリスクが生じます。

後から事実が発覚した場合、契約が取り消されたり、損害賠償を請求される可能性があるのです。

不動産業者の場合は、業法違反で処分を受けることもあるでしょう。

事故物件であることを告知すると売れづらくなりますが、告知義務違反に該当すると契約不適合責任を問われるため、大きなデメリットといえます。

◆最後に・・・

今回は、「事故物件のメリット・デメリットとは？」というテーマでお話をしました。

事故物件は割安で住めたり、安く購入できたりといったメリットもありますが、「購入・借りる」場合でも「売却・貸し出す」場合でもデメリットが多く存在します。

事故物件は日が経つにつれて、事件や事故の記憶が薄れていくため、価値も戻る傾向にあります。

そのため、事故物件を安く購入したい方は、事故物件となってからの日が浅く、一度も購入されていないものを購入するのがベストでしょう。

また、事故物件の所有者の方々には、法的義務の遵守や適切な価格設定など、複雑な課題に直面することを念頭に置き、

専門知識を持つ不動産会社との連携も不可欠と言えます。

様々なメリット・デメリットをよく踏まえ、事故物件の購入・売却・賃貸を進めていきましょう。

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